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2020年03月24日

住宅ローン 「融資手数料型」と「保証料型」どちらがお得?

住宅ローンは皆さんご存知のように現在多くの金融機関でかなり低金利のものを準備しています。これまでの取り扱いの中心であった「保証料型」だけではなく、同じ金融機関で扱っている住宅ローンの中でもさらに金利が安いとして「融資手数料型」の住宅ローンの取り組みを行っている金融機関がかなり増えています。場合によっては「融資手数料型」しか用意されていないケースも出てきています。

 

さて、「融資手数料型」と「保証料型」。どちらを選べばよいのでしょう。


私自身は、住宅ローンは「保証料型」がお得と考えます。
そもそも住宅ローンにおける保証料とは何でしょうか。ここでは表題の本筋からはずれていきますので、詳しくご説明はいたしませんが、以前は住宅ローン等の高額な借り入れるを行うときは連帯保証人が必要とされていました。しかし、親族とはいえ、連帯保証人をお願いするのは、やはりハードルが高いものかと思います。 


このため連帯保証人に代わるものとして「保証会社」が登場しました。保証会社は借主の返済能力を審査し、問題がないと判断した場合、住宅ローンを貸し付ける金融機関に保証を行います。また借主はその保証を受けるための費用として「保証料」を保証会社に支払うこととなります。

 

万一、借主がローンの支払いが難しくなった場合に保証会社が金融機関に残債を支払うこととなっており、金融機関としては貸し倒れのリスクを負うことがなくなりますので、住宅ローンの取り組みが行いやすくなります。※住宅ローンの債権は金融機関から保証会社に移転されるため、借主の支払い義務がなくなるわけではありません。

 

また住宅を購入する希望者にとっても住宅ローンのハードルが低くなることにより、マイホームの取得が容易になるという利点がございます。さて保証料の額ですが、いくらくらいなのでしょうか。

 

保証料・融資手数料っていくらなの?


例えばA銀行は 借入期間35年 元利均等 の場合、

保証料は100万円あたり20611円となります。 

仮に3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、保証料は618,330円となります。

 

さて、ここで本筋に帰りますが「融資手数料型」はこの保証料に代わるものとして支払われるものです。

手数料型の手数料額は多くの金融機関が融資金額×2.2%となっています。

借入金額3000万円の場合、融資手数料は660,000となります。

保証料と金額的にはあまり変わりませんね。

 

それでいてA銀行の場合は同じ変動金利でも

「保証料型」の場合は 0.525

「融資手数料型」の場合は 0.475 と手数料型の方がお得な金利設定となっています。

 


なぜ融資手数料型は保証料型より金利が低いのでしょうか?



それは「融資手数料型」の方が金融機関にとって都合の良い商品だからです。

そして金融機関にとって都合の良い商品である「融資手数料型」を選んでもらうために金利を低く

設定しているのです。 


最近住宅ローンの金利低下は目覚ましいものがございます。
私が不動産業界に入った頃の住宅ローンの変動金利は店頭金利2.475%から金利優遇1.2%で実行金利1.275%というような金融機関が多かったです。


あれから15年余り経過しリーマンショック前に若干金利上昇局面があった以外は店頭金利は今も変わらず2.475%という金融機関が多い状況です。にもかかわらず、実行金利は0.4%台~0.5%台が中心となっています。ネット系の一部の銀行では0.3%台もあるようです。


かつては住宅ローンは銀行の新たな収益の柱だった



バブル崩壊以降有利な企業向けの融資先が減った金融機関の融資先として保証会社が保証してくれる貸し倒れリスクの低い個人への融資、住宅ローンは金融機関にとって魅力的な融資先でした。今では「住宅ローンセンター」など住宅ローンに特化した部署がほとんどの金融機関で設置されています。ところが顧客獲得のため、年々優遇金利拡大による金利引き下げ合戦が行われ、金利優遇2%以上をうたうような金融機関が出てくるなど、どこまで下がるのかわからにようなチキンレースのような状況が続いておりました。

あまりに優遇金利合戦が行われたため、本来金融機関にとって有利な融資先であるはずの住宅ローンが、利益の原資となる「金利」が目減りしてしまい、金融機関にとって住宅ローンはあまり儲からない融資先となってしまいました。


金利に代わるあらたな収益としてしての「融資手数料型」



そこで苦肉の策として出てきたのが、「融資手数料型」ではないかと私は考えます。実は前述の「保証料」の場合は、繰り上げ返済をした場合は全額ではありませんが、一定の比率で保証料が返還される仕組みとなっています。

 

ところが「融資手数料型」は仮に1年後に全額繰り上げ返済を行っても、支払った融資手数料は1円も返ってこない仕組みとなっています。つまり金融機関としては住宅ローンが実行された時点で少なくとも融資手数料分の利益は確定することになるのです。

もともと金利収入は低くなっており、繰り上げ返済等が発生した場合はそれまでとなりますので、融資手数料である程度の利益が確定できることは金融機関にとっては大変有難いもののようです。



返済状況によってどちらが有利かは変わってくる



そのため、「融資手数料型」と「保証料型」の両方を扱っている金融機関に住宅ローンの相談をおこなった場合、ほぼ「融資手数料型」をおすすめされることとなります。

しかし仮に35年の住宅ローンを組まれるとしても、例えばボーナスが支給された際などに一部繰り上げ返済をされたり、将来退職金で繰り上げ返済を考えておられるというような方は多いのではないでしょうか。その場合戻し保証料がある「保証料型」をお選びいただいた方がお得となる可能性が高いと思われます。

逆に長期に渡って繰り上げ返済をされる予定がない場合、金利の安い「融資手数料型」の方が有利となるかと思われます。



住宅ローン完済予定は何歳ですか?



多くの金融機関では完済年齢80才まででお借入れ期間が設定されています。とはいえ35
年ローンを組まれても、20代から30代前半の若い方でなければ35年かけて住宅ローンをご返済されるという方は少ないのではないでしょうか。例えば40才で35年の住宅ローンを組まれた場合、最終返済は75才となります。100年時代とはいえ、70代で住宅ローンが残っているというのは、なんとなく不安に感じます。最近はネットを使えば繰り上げ返済手数料も無料というケースが多いため、少しづつでも繰り上げ返済をされることにより、支払年数を短くしていかれる努力をされる方が多いのが現実ではないでしょうか。

これらの理由から私の結論として、住宅ローンは戻し保証料のある「保証料型」がおすすめと考えます。皆様のお考えはいかがでしょうか。
 

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