不動産の買い替えについて考える　買い先行のメリット、デメリット

家族構成が変わった、マンションから一戸建に移りたい、逆に一戸建からマンションに移りたい、希望の学校区に移りたいなどライフスタイルの変更に伴い、すでに所有している不動産を売却して新たな不動産を購入したい、というご希望を持たれている方は数多くおられることと思います。私共にもよくそのようなご相談をいただくことがございます。中にはすでに欲しい物件が決まっており、すぐにも購入したいという方もおられます。欲しい物件が目の前にある場合、お客様がかなり前のめりになっておられことが多いですが、先に物件を購入し、その後自宅を売却する買い先行を行う場合には、その際のリスクを私は必ずお客様にお伝えするようにしています。まず買い先行をされる際のメリットですが、

①     欲しい物件を押さえることができる。売り先行では自宅を売却できたときに必ずしも欲しい物件があるとは限らない。

②     先に購入し、引っ越しをすませることで、売却時の内覧の立ち合い等の煩わしいことを避けることができる。

というのが主なメリットかと思います。逆にデメリットは

①     自宅に住宅ローンがある場合、買い先行に対応してくれる金融機関の数が限られている。

②     査定額等で概ね売却額を想定することはできても、必ずその価格で売れるとは限らない。場合によっては長期に渡って売却することができず、想定よりも安い金額で売却しなければならない場合がある。

③     ②となってしまった場合当初の資金計画が崩れてしまう。

①     については最近はかなりの金融機関が低金利の住宅ローンを用意していますが、自分が利用したい金融機関が自宅の抵当権を抹消される前に買い先行の住宅ローンを実行してくれるとは限りません。基本的には自宅のローン返済と買いのローンについては同日実行を原則としている金融機関が多いのが現実です。買い先行を行う場合は利用金融機関の選択肢が狭くなることを覚悟する必要がございます。

②     自宅の住宅ローンを既に返済が完了しておられる、という方もいらっしゃると思います。その方は住宅ローンが残っておられる方と比べると買い先行は行い安いと思います。しかしながら例えば複数社から査定を受け自宅が3000万円程度で売れると予測され買い先行を行う場合、その査定額は本当に信用して良いのかという問題がございます。不動産会社の査定額の問題については「一括サイトってどうなの？」に詳しく記載しておりますので、そちらを参照下さい。不動産会社の高額査定を真に受けた資金計画は大きなリスクが発生する可能性がございますのでご注意下さい。買い先行の場合はすでに購入してしまっているわけですから、やっぱり売るのをやめます、というわけにはいきません。高額な査定価格で売れれば構いませんが、長期にわたって売却できない場合は、結局価格を下げて売却活動をするしかありません。その間２重ローンを組んでいる方の場合は負担がかなり大きくなるものと思います。焦るあまり、本来そこまで下げなくても良い価格まで下げて早く売却される方も出てくるかもしれません。

③     ②のようになると当然当初の資金計画は崩れてしまいます。売却後に残った資金を買い先行した住宅のローンの内入れを考えておられたり、内入れしないまでも余裕資金として手元に残しておくことを考えておられた方もいらっしゃるでしょう。もっとも悲惨なのは住宅ローン残高よりも安い価格でしか売れない、となった場合です。この場合手元の資金を切り崩さなければならなくなります。

買い先行にはこのようなリスクがあることを不動産会社の担当からきちんと説明をうけられた方はどれくらいいらっしゃるのでしょうか。不動産会社は買ってもらってなんぼ、売ってもらってなんぼの世界です。リスク説明よりも目の前の商売に必死という担当者も多いのが現実です。お客様は不動産会社の担当が本当に自分たちのことを考えてくれてアドバイスをしてくれているのか、見極めなければなりません。夢のマイホームを前にテンションが上がるのは仕方がないことですが、だからこそ、一旦冷静に判断する必要があります。

もちろん買い先行が全て悪いとは申しません。それにはご自宅が売れやすい物件かどうか、ある程度の期間で売れる可能性が高いかどうかが大事になって参ります。どんな物件が比較的売れやすい物件であるかはまた次回お伝えできればと思います。

またお買い換えについてはお取引にあたって諸費用が嵩みます。その中でも大きなウエイトを占めるのが仲介手数料です。物件を購入する際にも、自宅を売却する際にも仲介手

数料が必要となります。仮に4,000万円の物件を購入する場合は約136万円、自宅が3,000万円で売却できた場合は約103万円の仲介手数料が発生致します。売り買い併せて約239万円もの費用が必要となります。ひかり不動産販売では売る時も、買う時も仲介手数料半額にて対応しております。弊社であれば約119万円もの費用を節約していただけます。是非ご相談下さい。